二手房交易：谨防中介设陷阱

    近年来，随着房地产二三级市场的日渐繁荣，二手房买卖，房屋租赁等房产交易也越来越频繁。俗话说：“买的不如卖的精”，虽然消费者在进行房产交易时小心翼翼，但由于房产交易本身程序比较复杂，仍不免会有疏漏，给不法中介钻了空子，轻则吃亏上当，重则房财两失，这样的案例在我市已发生多起。对此，厦门市消委会提醒广大消费者：在进行二手房交易的同时，不法中介会利用消费者缺少交易经验的特点，精心设计布下陷阱，大家一定要注意防范。

1、个人现金收房陷阱。有些不法中介先伪装成个人购房者，与业主谈好房价后，再与业主一同去公证处办理房屋出售全权委托公证。不法中介手里拿着业主的房产证，可以转手高价出售，一旦无法快速将压在手里的房子变现，就会采用以业主名义出租或抵押等形式将房屋变成现金流，甚至有些黑中介拿业主的房产证恶意行骗，然后卷款潜逃。

2、“房产过户”陷阱。买方可能认为，只要自己一手交钱一手交“货”，房子就一定是自己的。但在正式过户之前，产权仍然归属卖方，并且某些房屋存在无法过户的可能。一些中介为了促成交易，对能否顺利过户避而不谈，只是让买方在过户之前就付清房款。等买方付完房款，产权却无法过户，中介事后又推卸责任，买方有可能陷入“钱房两空”的境地。

3、买卖合同陷阱。在这种陷阱中，业主与客户签订的“房屋买卖合同”只简单说明了双方约定的房款数额，所交易房屋的地理位置等基本情况，待到过户完成之后，由于合同中既没有付款时间、付款方式的相应条款，也没有入住交验、费用明细的相应条款，于是最终演变成一场业主长年催讨、购房者避而不见、中介公司推卸责任、业主伤神费力的持久纠纷。

4、不透明全包价陷阱。由于在买卖交易过程中，大部分的情况下都会由购房者来承担买卖双方所需税费，因此不法中介往往只告知购房者买下标的房屋所需的全部价款（即全包价），而不明确告知买房人在交易过程中需要交纳的费用明细，通过交易费用不透明的方式，收取购房者超额费用。

5、房屋入住无正规物业交验陷阱。完整意义上的房屋买卖应该包含正规的物业交验手续，而许多不法中介通常不会告知购房者物业交验的必要性，更不会去协助购房者与业主双方完成物业交验。一些买房人往往入住后才发现原业主的物业费等大笔费用拖欠，而购房款却早已经支付给业主，一切拖欠费用只能购房者自己个人承担。

6、代理合同设陷阱。许多不法中介利用业主法律知识不全的特点，在与业主签订《房屋销售代理协议》的时候，故意在协议中隐蔽设置霸王条款。主要内容包括：代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准，但是如果业主不通过该中介售房，却要承担高金额的违约金。

鉴于上述，为维护消费者的合法权益，厦门市消委会特发出消费警示，提请广大消费在买卖二手房时需注意以下几点：

一、选购时考察性价比。消费者需首先确定自己所需房子的基本条件，包括房子的户型、结构、面积、大概位置和房子的心理价位等，然后依照步骤进行交易。目前二手房市场大多是通过中介公司来完成交易的。购房者要选择一家有实力、有信誉的中介公司。选房时一定要分清购房目的是自己居住还是投资，选择自住房应考虑交通、生活是否便利，市政配套、物业管理水平是否符合相关规定，供水、供电、供气能否保证，排污、通讯是否通畅。了解该住房的使用年限及土地使用期限，该房屋的用途，有无欠交物业管理费以及水、电、煤气等费用，确认房屋的准确面积，观察房屋的内部结构，户型、管线是否合理，天花板、墙壁是否有问题，了解住宅的内部结构图，因为如果你买了房以后打算装修，一定要问清楚管线的走向、承重墙的位置等，以免造成不必要的麻烦。还要注意是否有私搭私建部分。

二、决定购房之前，一定要验明所购房屋的产权现状。产权不明确、有纠纷的一定不能购买，这往往是市民在购房时最容易忽视的一个环节，也是产生购房风险的根源。买房一定看土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题，防止一房两卖，审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用住房。集资房需要单位盖章后才能真正上市交易，而经济适用住房要住满5年才能上市交易。

三、签合同，确认双方合法身份。一般购买二手房的合同有两种，如果是通过中介购买二手房，除了直接同房屋产权所有人签署的《买卖契约》，还要同中介公司签署《房产中介合同》。房产中介合同在法律上叫做居间合同，签署前一要审查其资格，看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人。

要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及写清有关日期。签订《房产中介合同》或《买卖契约》时，买方需交纳购房首付款或订金，切记此款应亲自交给卖主，并由卖主出具收据。交给其他人，一定要审查对方的委托授权书，以确认对方是否卖主的合法代理人。

四、办手续：必要程序不能简化。经过选房、看房、签合同三个步骤后，将进入买房的实质性阶段。具体是，房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。购房后应尽快办理房产证，并督促卖方尽快迁出户口。办理二手房贷款环节较多，需要时间较长，手续烦琐，目前，市场上出现了专门代办各类按揭贷款业务的中介机构，可提高办贷效率，承担交易风险，如果工作忙可以找他们代办，千万不要因为亲戚朋友介绍而简化程序，不要私下交易，要合法、彻底办理过户手续，产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。

五、交房时要按照合同约定执行。办理完所有手续后，买卖双方按合同条款交接房屋，验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施，验收合格后买方付款。买方在未取得房地产证前，不应付清全部房款，因为在审批办证的过程中，如手续有问题，就办不了房地产证。关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳，未注明的要按照规定各自承担。最后，按照房地产交易中心规定，领取房地产证时，必须本人到场，如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。